（来源：东方资色）

这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事 ，造成的损失以万亿来计算
，整个行业几近崩塌 。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年 、十几年才能慢慢平复
。

看到媒体报道 ，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情，很多场景都还在眼前 。走到今天这个地步
，我们这些做房地产的人，都该好好想一想 ，从中到底学到了什么。三十多年走过的路
，我们得正视，这个“学费”太贵了
。

我看了一些专家的评论和反思 ，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对
，只是想把自己这些年经历的
、看到的，坦诚地说出来 。

从福利分房到商品房

回到三十年前 ，中国还没有真正意义上的房地产市场
。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区
，后来又有了一种叫“外销房 ”?的商品房，要有外销许可证 ，主要卖给港澳台同胞和外国人 。1998?年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了
，改成商品房
。

但头几年，市场怎么也搞不起来。很多城市都冷冷清清 ，政府着急，企业也着急
，大家都在摸索，谁心里都没底 。那时候 ，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策
。说实话
，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话。

当时每次去香港 ，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书
，拍样板间、拍模型，学他们的销售方式 ，学他们的行话 。“按揭
”“楼盘”“开盘 ”?这些词
，就是那时候从香港人那里学来的
。

回头看，学习本身没有问题。问题在于 ，后来我们把高杠杆 、高周转的那套做法也学了过来
，而且在国内很快就变了味、走了样 。

按揭与失控的杠杆

为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款 ，也就是“按揭
”。我当时也是支持这个方向的，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好
，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控
。

刚开始是五成首付 ，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大
，于是首付比例就一降再降，四成
、三成、两成 ，杠杆越来越高 。接下来
，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说 ，借的钱是自己掏的钱的19倍
。更荒唐的是
，有人提出了?“零首付”。

当时中央电视台有一档节目叫《对话》，开播不久做了一期关于零首付的节目 ，我被请去做嘉宾 。我明确反对
，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房 ，全是拿别人的钱在赌，风险没了底
。但节目播出时
，我说的那些话全被剪掉了。

这件事让我感触很深 。地方需要增长，银行需要放贷 ，企业需要卖房
，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去
。

“土地银行 ”

与此同时 ，房地产商也在拼命想办法 、造概念
、出策划报告。当时还有协会专门颁发?“房地产策划师
”?的证书
，这种做法已经很普遍了 。其中一个影响很大的概念，是从国外搬来的?“土地银行” ，意思是：谁手里的土地储备多
，谁的?“土地银行 ”?规模就大，就更容易上市 ，也可以发股、发债
。投行分析师也纷纷写报告
，推波助澜。

开发商大量储备土地的做法，也正好符合地方政府搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源 。几方力量都往同一个方向使劲 ，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米。落后的开发商也拼命追赶，生怕掉队
。

没几年时间
，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好 、卖好，而是比谁拿地更多
、融资更快、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来 ，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业
，中介代理成了一个行业，各种金融产品 、策划咨询都跟着繁荣起来 。在那样的氛围里 ，只能说好话
，不能指出问题
。谁要是提出质疑，就成了另类 ，成了“乌鸦嘴
”。房地产行业就这样失控了 。

庞氏骗局

后来
，专家和政府也意识到了问题的严重性
。但在相当长一段时间里，焦点都放在?“房价上涨过快”?上。社会上大量的精力 ，花在了房价收入比
、租售比的争论上 。

房价高低当然是个问题
，但它不是最核心的问题
。真正的问题，出在房地产背后的运转模式上。运转模式回归正常了 ，房价自然会回到合理的水平 。

这个模式是什么呢？开发商靠预售回款活着，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方政府靠卖地过日子
，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住 ，是为了转手赚钱
。

这四样东西绑在一起
，哪一样断了，其他的都会跟着垮掉。行业表面看起来繁荣 ，实际上越来越脆弱
，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上 、价格预期不断往上走，才能覆盖前面的承诺和窟窿 。

当然 ，房子是实实在在的东西
，人总是要住房子的，不能把所有的房地产买卖都混为一谈。但必须承认 ，在相当长一段时间里
，一部分房企的做法，已经跟“庞氏骗局 ”没什么两样了：支撑它运转的 ，不再是稳健的经营和真实的现金流，而是下一笔融资
、下一个买家、下一轮涨价
。一旦这些同时断了
，链条就会崩掉。

用大白话说，这叫击鼓传花 。用专业术语说 ，就是庞氏骗局
。

能离场的永远只是少数

2004 、2005?年前后
，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题 。论坛结束后 ，这家公司的老板把我从饭桌上叫开
，找了个僻静的地方，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！”

我沉默了
。

过了一会儿 ，他语气稍微缓和了一点
，又说：“你刚才谈了小产权房，谈得很好。你今后就谈小产权房吧 。
”?我继续沉默 ，一个字都没有说
。

从那以后
，我尽量避开他，免得彼此尴尬。后来他又托人带过几次话 ，意思还是一样：不要谈他们的土地银行和商业模式 。

再后来，我渐渐成了这些房地产商不欢迎的人
，一些城市的政府也不太欢迎我了
。说白了，因为我成了那个砸人家饭碗的人。媒体上客气的说法叫?“另类房地产商” ，私下说法就是乌鸦嘴 。

那些年房地产热闹的时候
，成立了各种各样的组织，协会、商会
、联盟 ，名目繁多。他们不欢迎我参加
，冠冕堂皇的理由是我们公司规模不够
。有一次去上海开会，是个什么联盟的年会 ，名字我记不清了。会议背景板上没有我们公司的名字
，后来临时打印了一个，贴了上去 。

还有一次经历印象更深
。那家公司租了我们在北京银河?SOHO?的房子 ，用来销售他们的楼盘
，门外排着很长的队。我戴上帽子，把帽檐压得很低?——?说实话 ，我有点担心被他们认出来，赶我出去 。我带了两位同事
，挤进了售楼处
。看到的情形很简单：每人先交五万元，拿一个房号 ，然后这个房号本身就开始被炒了。

看到这个场面
，我心里就明白了：很多排队的人，并不是为了买房住 ，而是默认它会涨
，总有人出更高的价格接过去 。安全出门后，同事问我什么感受
。我说了四个字：庞氏骗局。

当年那些排长队的人 ，不能说都是投机者
，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里 。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场
。但最后真正能离场的 ，永远只是少数。

启示：诚信是底线

三十年过去了
，发生了太多事情 。今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错。具体的罪状 ，司法机关已经认定了
。但从行业的角度看，这些企业最终走到的那条路
，用四个字概括，就是庞氏骗局。当然 ，走到这一步
，也不只是企业的问题，它是制度、金融 、地方财政
、企业扩张和社会预期共同作用的结果 。

我们当初的确什么都不懂 ，从零开始
，向别人学习，向香港人学习 ，边干边摸索
。这个过程中犯错、走弯路
，本来就是难以避免的。企业经营失败也不可怕?——?只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产 ，损失主要由自己承担
，对他人 、对经济
、对社会不会造成这么大的伤害 。

真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信 ，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资 、不断找人接盘之上
。更危险的是，有些人还有意做局
，制造幻觉，让越来越多的人卷进来。到了这个地步 ，错误就不再只是企业自己的错误
，伤害也会扩散到金融
、地方财政、普通家庭和整个社会 。

说到底，诚信是底线
。守住了这条底线 ，即便犯错
，也还有纠正的余地；失去了这条底线，再大的行业 、再高的增长 ，最后都可能在一夜之间崩塌。

写在最后

反思是为了往前走 。

根据公开数据
，房地产已经连续下跌了?47?个月
。什么时候才能恢复？我觉得，首先要尽快处理这些遗留的问题。就好比一个人生病了 ，该吃药就赶紧吃药
，该动手术就赶紧动手术，不能拖 。拖得越久 ，病情越重，恢复也越难。只有把病因诊断清楚
，认认真真地开始治理了，房地产才有可能触底回升
。

房地产市场要恢复 ，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候
，一定要把购房人放在第一位 。他们把全部的信任交给了我们开发商
。按揭贷款的合同，是银行
、开发商和购房人三方一起签的。卖房的时候 ，我们开发商的口头禅是?“五证齐全 ”——?四个带红章的证件
，一个带国徽的证件 。这些证件，本身就是政府的一种背书
。如果买了房却拿不到房 ，市场的信心就彻底没了
，房地产的恢复也就无从谈起。

跌了这么久了，不能再拖了 。但光靠催着治病还不够 ，根子上还是得把诚信找回来
，信心建立在诚信的基础上，“好房子
”?建在诚信的基础上
。我们盼望着这一天早日到来。